DIREITO IMOBILIÁRIO

O MÚTUO COMO ADEQUADA APLICAÇÃO DO DIREITO NAS RELAÇÕES CONDOMINIAIS


Todos já sabemos que o Código Civil em vigor impôs a redução da multas que era normalmente de 20% para 2% e juros moratórios de 1% ao mês (12% a.a).
Essa postura do legislador tornou o inadimplemento condominial uma obrigação relegada para o fim da fila, pelos poucos encargos incidentes contra o condômino, pois com uma multa de 2% e um juro de 1% ao mês é esta a dívida que diria a um cliente com dificuldades financeiras não pagar, por um determinado período (curto a médio) e buscaria evoluir com outras, na qual os ônus fossem maior e houvesse garantias firmadas.
Ocorre que os bastidores das contas condominiais é o seguinte: de dez unidades uma não paga, aqueles nove suportam os encargos do condômino inadimplente, tornando seus encargos acrescidos em 1/10. Ora, essa figura é típica do "empréstimo de coisas fungíveis", típica relação contratual, prevista no artigo 586, do Código Civil e que se denomina de MÚTUO.
Como tal, o Mútuo autoriza legalmente se exijam juros remuneratórios de até 12% ao ano. Assim, ao invés de exigir apenas multa de 2% e juros moratórios de 1% ao mês, acresçam-se mais 12% ao ano de juros remuneratórios, ou seja, 24% ao ano mais IGP-M.
Não se trata de enriquecimento do Condomínio, mas de evitar enriquecimento indevido do devedor que se utiliza dolosa ou culposamente de um empréstimo forçado do condomínio (e dos condôminos). Não há óbice legal para instaurar essa postura, apenas havendo recomendação de que se a faça integrar a convenção condominial através de assembléia geral extraordinária com o quorum necessário para aprovação dessa nova conduta. Essa medida, além de justa, desestimula o inadimplemento. Como exemplo, um devedor que deixa de pagar R$ 1.000,00, ao fim de um ano, estaria devendo R$ 1.200,00 (valores aproximados) e, já com a incidência de juros remuneratórios essa dívida passaria para R$ 1.370,00 (valores aproximados).
Esta prática é bem comum na modalidade Condomínio garantido, onde administradoras, para que não se comprometa o fluxo de caixa de uma estrutura condominial de parcas reservas, aportam eventuais valores a juros remuneratórios.
Vale, por fim, dizer que a lei, ao dizer que o devedor "ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito" (artigo 1.336, §1º, CCivil), apenas regula a hipótese de inadimplência. Pensar se forma diversa, estaríamos trazendo a relação condominial para o Direito de Família, na parte dos alimentos, ao vizinho, o que seria inconcebível. PAULO CAMPOS COSTA (Advogado, paulo@camposcostaadvogados.com.br)

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